Застройщики и подрядчики «затягивают пояса». Реально ли оптимизировать расходы на строительство многоквартирного дома?

На вопрос отвечают эксперты в области проектирования, строительной техники, материалов и систем отопления.

Можно ли экономить на проектировании?

Василий Гурьев, начальник отдела капитального строительства компании «Спецстроймонтаж»:

Создавать индивидуальный проект многоквартирного дома или воспользоваться одним из размещенных в реестре типовой проектной документации на сайте Минстроя России – застройщику нужно принять это принципиальное решение на этапе формирования задания на проектирование. А для того, чтобы его принять необходимо, прежде всего, понять: найдутся ли покупатели на стандартные планировки.

Обычно типовые проекты используются для строительства жилья эконом-класса, и у них есть один существенный недостаток – в подавляющем большинстве таких планировок внутреннее пространство квартир организовано неэффективно и нелогично. Соответственно, эти варианты продаются хуже. Все-таки, решаясь на приобретение собственного жилья, даже эконом-класса, покупатель хочет получить комфортное место для жизни.

Разработка индивидуального проекта МКД обойдется дороже, но он уже будет учитывать ожидания потенциального покупателя, такие квартиры более востребованы, их можно продать по более высокой цене за «квадрат». Поэтому так важно найти баланс между оптимизацией расходов и запросом рынка.

Если брать типовые решения или останавливаться на проектах повторного использования, то можно сэкономить до 15-20%. Именно для обеспечения бюджетного строительства законодательно установлен порядок признания проектной документации повторного использования экономически эффективной – реестр таких проектов также размещен на сайте Минстроя России.

Все проекты, включенные в открытые реестры, можно использовать, пройдя формальные согласительные процедуры с Минстроем. Что касается документации, не включенной в них, здесь вопросы приобретения решаются с собственниками. Но в любом случае необходимо будет нанимать проектную организацию, которая проведет адаптацию под конкретный объект: переделает раздел инженерных сетей – он для каждого уникален, так как привязан к местности, приведет проектную документацию в соответствие с нормативными и техническими требованиями того региона, на территории которого будет осуществляться строительство.

Можно ли экономить на спецтехнике?

Андрей Ковалев, руководитель компании Heavy Fair, ведущего оператора по продаже подержанной спецтехники:

В складывающихся условиях девелоперы будут оптимизировать все виды строительных расходов. И очевидно, что предпочтение при выборе строительного подрядчика на любые виды работ будет отдано той компании, которая предложит наименьшую цену. Соответственно, подрядчики тоже начнут искать способы снижения своих собственных затрат, чтобы предлагать конкурентные цены на свои услуги и обеспечить себя заказами.

Любым компаниям, которые проводят работы по строительству временных дорог, заняты на нулевом цикле, возводят инженерные системы, обеспечивают транспортировку грузов, можно экономить на приобретении строительной техники. Это делается за счет покупки б/у машин. Например, новый экскаватор-погрузчик JCB 4CX обойдется, в среднем, в 7 млн рублей, а подержанную модель можно найти на 50% дешевле. Судя по нашему опыту, данная подержанная техника, наряду с гусеничными экскаваторами 20-30 тонн, габаритными гусеничными экскаваторами 18-21 тонн и бульдозерами 18-20 тонн, пользуется наибольшим спросом у подрядных строительных компаний – ее раскупают быстрее всего, можно даже говорить о дефиците.

Рекомендуя покупку б/у спецтехники как способ оптимизации затрат, отдельно стоит заострить внимание на важных аспектах таких сделок, проигнорировав которые, можно остаться и без техники, и без денег или «застрять» в бесконечных ремонтах.

Первое. На рынке подержанных строительных машин нередки случаи, когда экскаватор или бульдозер оказывается в угоне, залоге, лизинге, и вместо того, чтобы использовать единицу в работе, покупатель получает проблемы с законом или банками. Необходимо досконально проверить все документы, сделать запросы в Ростехнадзор, ФССП, реестр нотариальных залогов, и так далее.

Второе. Нужно обязательно проверять состояние техники, чтобы на стройплощадке она не преподнесла неприятный «сюрприз».

Третье. Составлять и подписывать полный комплект документов, а договор купли-продажи обязательно регистрировать.

Это – основные моменты, помимо которых есть еще много нюансов, связанных с юридическими аспектами сделки, проверками, оформлением. Чтобы не попасть в сети мошенников и купить действительно хорошую б/у спецмашину требуется много опыта, времени и сил. Поэтому довольно часто строители обращаются на специализированные порталы. Но их тоже надо уметь выбирать.

В идеале площадка должна обеспечивать чистоту сделки, брать на себя все вопросы по организации коммуникаций между продавцом и покупателем, выверке документов и техинспекции, однако немногие действительно это делают. Мы, например, принципиально не принимаем б/у спецтехнику на реализацию без предварительной проверки узлов и агрегатов минимум по 100 пунктам. Отчет с описанием реального состояния машины выкладывается в открытом доступе, каждый потенциальный покупатель может с ним ознакомиться и принять взвешенное решение.

Можно ли сэкономить на стройматериалах?

Максим Закржевский, руководитель направления «Добавки в бетон» строительного подразделения MasterBuildersSolutionsконцерна BASF:

В сложные времена застройщики начинают экономить на качестве строительных материалов, выбирая более дешёвые, или изменяя их качественные характеристики, чтобы добиться оптимизации бюджета. Некоторые меняют проектные решения, упрощая технологию производства работ, тем самым уменьшая трудозатраты. Но это псевдоэкономия, которая в итоге обернется большими финансовыми и репутационными потерями.

Дешевые материалы ожидаемо имеют низкие эксплуатационные характеристики, срок их службы значительно меньше. Дом может начать «сыпаться» уже в первые два-три года, тогда как стандартный гарантийный срок на МКД составляет пять лет. И застройщику не избежать судебных исков от приобретателей квартир, выплаты компенсаций – ведь по закону он несет ответственность за все строительные недостатки, выявленные в течение гарантийного срока.

Оптимизация должна быть умной и происходить, например, за счет сокращения сроков нулевого цикла и монолитных работ. Этого можно добиться применяя высокотехнологичные разработки. Например, специальные добавки в бетон – они позволяют получать оптимальную смесь для перекачивания бетононасосами, использование которых, как известно, увеличивает скорость строительства почти в три раза.

В качестве примера упомянутых добавок приведу MasterPolyheed на основе эфиров полиарилов. Добавка снижает водоцементное отношение и вязкость бетонной смеси на 30%, то есть, дополнительно сокращает производственные затраты за счет удешевления состава смеси и процесса ее укладки и уплотнения. При этом состав лоялен к изменению свойств вяжущего и заполнителей, что гарантирует стабильность производства.

Можно ли сэкономить на коммуникациях?

Игорь Кениг, руководитель Академии Viessmann, лидера инноваций в области отопления:

В структуре расходов на строительство многоквартирного дома от 10 до 20% стоимости занимает обустройство внешних инженерных сетей и техприсоединение к централизованным системам отопления, водоснабжения и водоотведения. И здесь есть неплохой потенциал для экономии.

Подключение дома к централизованным инженерным системам в целом ряде случаев долго, затратно, а порой и невозможно. Не редкость, когда выполнение требований ресурсоснабжающих организаций на присоединение к городским сетям выливается в годы ожидания и обходится в десятки миллионов рублей. В среде плотной застройки централизованным коммуникациям часто не хватает мощности, и строителям предлагают модернизировать сети.

Технико-экономические расчеты показывают, что крышные котельные также позволяют экономить значительные средства и при освоении отдаленных районов, где отсутствуют тепловые коммуникации.

Проекты МКД, оборудованные собственными крышными котельными, обычно пользуются хорошим спросом, так как собственная крышная котельная в доме позволяет уменьшить цифры в платежках в графе «Отопление» до 40%. Это происходит за счет того, что при теплоснабжении дома от данного вида АИТ значительно снижаются теплопотери, и жильцы не платят за «обогрев воздуха». По оценкам специалистов, коэффициент энергоэффективности по первичному топливу при использовании крышной котельной повышается на 20-25% по сравнению с централизованным теплоснабжением.

Помимо экономии автономный источник теплоснабжения позволяет начинать и заканчивать отопительный сезон в доме независимо от официальных сроков. Стало холодно – УК включает отопление, потеплело – выключает, а умная автоматика котлов позволяет поддерживать комфортную температуру в квартирах и обеспечивать минимальный расход энергии.

Подходить к оптимизации строительных расходов в условиях современного рынка стоит предельно внимательно. Сегодня по-прежнему условия застройщику диктует покупатель, который ищет варианты доступного, но комфортного жилья, рассчитывает свои будущие коммунальные затраты. В данной ситуации наиболее эффективным способом сокращения издержек будет не прямая оптимизация сметы, а использование тех решений, которые позволяют удовлетворить интересы и покупателей квартир, и застройщиков, и подрядчиков.